Bauträgervertrag: Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises bzw. jeder Rate verjährt in 3 Jahren!

In der anwaltlichen Praxis zeichnen sich Bauträgerkonstellationen vor allem dadurch aus, dass es gegen Ende des Projekts zu Streitigkeiten wegen angeblicher Mängel kommt. Bei annähernd jedem Bauträgervertrag streiten sich der Bauträger und die Erwerber um die Zahlung der sogenannten Bezugsfertigkeitsrate (3,5 %) und der Fertigstellungsrate (5 %), die dann fällig wird, wenn das Vertragsobjekt rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertiggestellt worden ist. Unter Berufung auf vermeintliche Mängel wird dann häufig von den Erwerbern die Zahlung einer - oder beider - der vorbezeichneten Raten verweigert.


Wenn Bauträger und Erwerber über das Vorhandensein der behaupteten Mängel streiten, gehen häufig Monate oder gar Jahre ins Land, teilweise bedingt durch die Einleitung selbstständiger Beweisverfahren durch die Erwerber. Es stellte sich dann die Frage, wann der Anspruch auf Zahlung der offenen Rate(n) verjährt.


Nach § 196 BGB verjähren Ansprüche auf die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie die Ansprüche auf die Gegenleistung (Kaufpreiszahlung) in 10 Jahren. Infolgedessen wurde in der Literatur die Auffassung vertreten, dass deshalb auch der (gesamte) Kaufpreisanspruch des Bauträgers erst in 10 Jahren verjährt. Man ging deshalb teilweise davon aus, dass sich der Bauträger wegen der Geltendmachung der offenen Raten nicht zu beeilen brauche.


Dem ist nunmehr jedoch das Landgericht Berlin mit Urteil vom 21.09.2021 (19 O 55/20) entgegengetreten. Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass die Verjährung nach den Vorschriften für die Leistungen zu beurteilen ist, die dem Vertrag seine charakteristische und prägende Note geben. Bei einem Bauträgervertrag seien dies Bauleistungen und nicht die Übertragung des Grundstückes. Ansprüche wegen Bauleistungen verjähren in der Frist von 3 Jahren nach § 195 BGB, was, nach Auffassung des Landgerichts Berlin, dazu führt, dass auch jede einzelne Zahlungsrate aus dem Bauträgervertrag in 3 Jahren verjährt.


Fazit:

In Anbetracht der Tatsache, dass jede einzelne Rate ein eigenständiges verjährungsrechtliches Schicksal hat und zudem bereits innerhalb der kurzen Verjährungsfrist von 3 Jahren verjährt, sollte jeder Bauträger tunlichst auf eine schnellstmögliche gerichtliche Geltendmachung der offenen Raten hinwirken und sich nicht über die Dauer der Mängelstreitigkeiten ausruhen. Es besteht dann nämlich die Gefahr, dass Verjährung eintritt und Kaufpreisansprüche nicht mehr geltend gemacht werden können.


Zum Autor:

Rechtsanwalt Jörg Bach ist Gesellschafter und Partner der Kanzlei EISENBEIS PARTNER.

Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentums-recht und vertritt deutschlandweit namhafte Bauunternehmen bei der Durchsetzung ihrer Rechte.


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