"Kaltkeller" muss Außenwandisolierung aufweisen und trocken sein!

Gerade in den Fällen, in denen Generalunternehmer mit der Errichtung eines Neubaus beauftragt werden, gibt es oftmals eine Diskrepanz zwischen dem Leistungsverzeichnis bzw. der Leistungsbeschreibung und der vorgesehenen Art der Nutzung. Die Gerichte vertreten eigentlich durchgängig die Auffassung, dass im Falle von Streitigkeiten nicht stur am Wortlaut der Leistungsbeschreibung bzw. des Leistungsverzeichnisses festgehalten werden kann. Vielmehr ist bei der Frage, welche konkreten Leistungen der Unternehmer zu erbringen hat, auch auf die vertraglich vorgesehene Art der Nutzung abzustellen. Die Gerichte prüfen in diesen Fällen, welche Erwartungen an die Funktionstauglichkeit ein Auftraggeber nach der Verkehrsanschauung, d. h. durch eine objektive Betrachtungsweise, erwarten darf.


Dies zeigt sich auch in einer Entscheidung des OLG Dresden vom 07.08.2020 (22 U 1913/19), die der BGH durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde mit Beschluss vom 10.03.2021 (VII ZR 140/20) bestätigt hat.


In dem vom OLG Dresden entschiedenen Fall hatte ein Generalunternehmer ein Einfamilienhaus errichtet und dabei die Kellerwände aus Beton ohne Dämmung hergestellt. Nach der Baubeschreibung sollten die Kellerräume als Waschraum und Anschlussraum genutzt werden. Die Ausführung sollte nach der Baubeschreibung als "Kaltkeller" erfolgen, d. h. ohne Heizung und Dämmung.


Nach Errichtung monierten die Bauherren Feuchtigkeit in den Kellerräumen, die von außen eindrang und an den Kellerwänden kondensierte. Es entstand Schimmel. Der Unternehmer lehnte die Mangelbeseitigung mit dem Argument ab, dass er, aufgrund der vertraglichen Vereinbarung einer Ausführung als "Kaltkeller", weder eine Dämmung noch Beheizung des Kellers schulde. Die Auftraggeber verlangten daraufhin Kostenvorschuss für die Beseitigung des Mangels. .


Das OLG Dresden gab dem Kostenvorschussanspruch statt. Nach Auffassung des Gerichts ist die Planung und Ausführung der Kellerräume mangelhaft. Trotz der entgegenstehenden vertraglichen Vereinbarung, schulde der Unternehmer eine ausreichende Dämmung des Kellers. Zwar sei unter der Bezeichnung als "Kaltkeller" ein unbeheizter Keller zu verstehen, der nicht für Wohnzwecke und auch nicht für den längerdauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sei. Der Unternehmer hätte aber gleichwohl wenigstens eine Außenwandisolierung planen und ausführen müssen. Nur so könne der ebenfalls vertraglich vorgesehene Zweck eines Waschraums, der zum Waschen und Trocknen von Wäsche genutzt werden kann, erfüllt werden.


Fazit:

Diese Entscheidung veranschaulicht die gängige Rechtssprechung, wonach stets auch der vorgesehene Zweck Berücksichtigung finden muss, soweit es um die Frage geht, welche vertraglichen Leistungen der Unternehmer schuldet.


Unternehmer sollten sich deshalb darüber bewusst sein, dass sie sich nicht hinter einer vermeintlich eindeutigen Leistungsbeschreibung verstecken können, die eine qualitativ geringere Ausführungsart vorsieht, wenn dies nicht zur Erfüllung des Vertragsziels führt. Der Unternehmer sollte deshalb stets im Hinterkopf behalten, dass hier ggfs. erhebliche Mehrkosten entstehen können. Dies sollte er bei seiner Kalkulation berücksichtigen.


Zum Autor:

Rechtsanwalt Jörg Bach ist Gesellschafter und Partner der Kanzlei EISENBEIS PARTNER.

Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentums-recht und vertritt deutschlandweit namhafte Bauunternehmen bei der Durchsetzung ihrer Rechte.



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