Der AG beauftragt den AN mit umfangreichen Planungs- und Sanierungsleistungen an einem Bestandsobjekt zum Zwecke der zukünftigen Nutzung als Hochschule.
Gemäß der funktionalen vertraglichen Vereinbarung hat der AN sämtliche Planungsleistungen zu erbringen und alle für die Errichtung des Gebäudes notwendigen Genehmigungen einzuholen.
Bestandteil des Vertrages war auch ein Brandschutzkonzept des AN, welches durch Baugenehmigung auch bereits genehmigt worden war. In dem genehmigten Brandschutznachweis heißt es, "dass sich zu keinem Zeitpunkt mehr als 200 Personen gleichzeitig in den Seminarräumen und Hörsälen im Gebäude befinden dürfen".
Nach Vertragsschluß erklärt der AG, dass er mit einer solchen Beschränkung nicht einverstanden ist, da dies einer Nutzung als Hochschule entgegenstehe. Der AN überarbeitet daraufhin das Brandschutzkonzept und holt eine Baugenehmigung ein, die Rettungs- und Fluchtwege für insgesamt 2.660 Personen vorsieht. Für die damit verbundenen Brandschutzmaßnahmen fordert der AN eine zusätzliche Vergütung in achtstelliger Höhe. Der AG verweigert die Zahlung unter Berufung auf die funktionale Leistungsbeschreibung und die vereinbarte Pauschale. Zu Recht?
JA. Das OLG Saarbrücken hat mir Urteil vom 16.04.2020 (2 U 116/18) entschieden, dass dem AN keine zusätzliche Nachtragsvergütung zustehe. Für den AN sei bei Vertragsschluss erkennbar gewesen, dass das Objekt als Hochschule genutzt werden soll, wodurch eine Beschränkung auf 200 Personen von Anfang an nicht realisierbar gewesen sei. Auch habe der AN durch die funktionale Leistungsbeschreibung das Genehmigungsrisiko übernommen, sodass er sämtliche Leistungen ohne gesonderte Vergütung schulde, die notwendig sind, um den Vertrag - die Nutzung als Hochschule - zu erfüllen.
Fazit:
Auch wenn die Entscheidung für den AN unbillig ist, ist sie rechtlich zutreffend. Eine funktionale Leistungsbeschreibung führt dazu, dass der AN den werkvertraglichen Erfolg schuldet und im Rahmen einer vereinbarten Pauschale alle Maßnahmen ausführen muss, die erforderlich sind, um diesen Erfolg - hier die Errichtung einer Hochschule - herbeizuführen. Vorsicht daher bei einer solchen Leistungsbeschreibung. Zeichnet sich ab, dass bei der einen oder anderen Position Unwägbarkeiten und/oder Mehrkosten entstehen könnten, so sollten diese Positionen nicht funktional, sondern detailliert ausgeschrieben werden. Denn auch im Rahmen einer funktionalen Leistungsbeschreibung können Teile oder einzelne Positionen detailliert ausgeschrieben werden. Im Falle einer detaillierten Ausschreibung hätte der AN hier wohl Mehrkosten geltend machen können, wenn er sie zuvor angezeigt hätte.
Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist RA Jörg Bach ein absoluter Experte, wenn es um das Bau- und Immobiliengeschäft geht. RA Bach ist meistens deutschlandweit unterwegs und führt Prozesse für namhafte Bauunternehmen, große Vermietungsgesellschaften und Wohnungseigentümergemeinschaften.
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