Mängelverdacht berechtigt nicht zum Einbehalt!

Die Frage, ob Baumängel vorliegen, die den Erwerber zum Einbehalt von Abschlagsforderungen berechtigen, sind eigentlich bei fast jeder Bauträger-Konstellation vorzufinden. Das Vertragsverhältnis wird hierdurch sehr belastet: Der Erwerber, der Mängel erkennt, möchte naturgemäß für eine mangelhafte Leistung kein Geld zahlen. Der Bauträger, der davon ausgeht seine Leistungen ordnungsgemäß erbracht zu haben, möchte nicht weiter leisten, in Kenntnis dessen, dass er vermutlich seiner Vergütung hinterherlaufen muss.


Diese generell spannungsgeladene Situation findet den Höhepunkt dann oftmals darin, dass der Erwerber noch nicht einmal in der Lage ist, konkrete Mängel zu benennen. Vielmehr hat der Erwerber oftmals bloß einen Verdacht der Mangelhaftigkeit, oftmals, nachdem Bekannte und Freunde als "Fachleute" ihre Meinung zu den Bauleistungen kundgetan und den Erwerber verunsichert haben.


Klar ist, dass einem Erwerber im Falle einer Mangelhaftigkeit der Werkleistung das Recht zusteht, die Zahlung einer fälligen Abschlagsforderung in einem angemessenen Verhältnis zu verweigern; ihm steht insoweit ein Leistungsverweigerungsrecht zu.


Doch darf der Erwerber auch wegen eines Mangelverdachtes die Zahlung verweigern?


Die Antwort: Nein!


Mit Beschluss vom 27.01.2021 (VII ZR 125/18) hat der BGH die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen und die Entscheidung des OLG Schleswig vom 27.04.2018 (1 U 90/15) bestätigt.


Das OLG hat in seiner Entscheidung zwar nochmals bestätigt, dass einem Erwerber auch bei einem im Rahmen eines Bauträgervertrages notariell vereinbarten Zahlungsplan im Falle von Mängeln das Recht zusteht, einen angemessenen Teil einer ansonsten fälligen Abschlagsrechnung einzubehalten. Jedoch - und dies ist hier entscheidend - soll ein bloßer Mangelverdacht nicht genügen, um Mängelrechte, insbesondere Leistungsverweigerungsrechte, zu begründen.


In dem vom OLG entschiedenen Fall klagte der Bauträger auf Rückabwicklung des Bauträgervertrages und Löschung der zugunsten des Erwerbers eingetragenen Auflassungsvormerkung, nachdem der Erwerber einen Betrag von insgesamt 341.828,20 € einbehielt und die Beweisaufnahme ergab, dass tatsächlich nur geringfügige Mängel mit einem Beseitigungsaufwand von 13.000 € vorlagen. Der Bauträger obsiegte.


Zum Autor:

Rechtsanwalt Jörg Bach ist Gesellschafter und Partner der Kanzlei EISENBEIS PARTNER.

Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentums-recht und vertritt deutschlandweit namhafte Bauunternehmen bei der Durchsetzung ihrer Rechte.


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