Mangelfolgeschäden können fiktiv abgerechnet werden!

Der Bauherr / Auftraggeber (AG) eines Wohnhauses beauftragt einen Rohbauer (AN 1) und einen Dachdecker (AN 2). Beide AN arbeiten mangelhaft. Der Rohbauer macht Fehler bei der Sockelabdichtung, der Dachdecker Fehler bei den Abdichtungsarbeiten an der Terrassen- und Haustür. Wegen der Mängel dringt Feuchtigkeit ein. Es bildet sich Schimmel. Das macht umfangreiche Sanierungsarbeiten erforderlich.

Der AG erhebt Klage auf Schadensersatz. Grundlage ist ein Angebot zu der noch nicht durchgeführten Sanierung. Das Angebot betrifft nicht die Beseitigung der von Rohbauer (AN 1) und Dachdecker (AN 2) verursachten Mängel. Es handelt sich um Kosten für die Beseitigung des Schimmels in anderen Bauteilen (Putz, Estrich mit Dämmung, etc.) – mithin um Mangelfolgeschäden. Der AG macht daher einen Schaden in Form von fiktiven Schadensbeseitigungskosten geltend.

In I. Instanz spricht das Landgericht Aachen (Urteil vom 05.11.2021, Az. 7 O 104/20) dem AG Schadensersatz in Höhe von rund 48.000,00 € zu.

Mit der Berufung wenden die AN ein, dass der AG nach der Grundsatzentscheidung des BGH vom 22.02.2018 keine fiktiven Mangelbeseitigungskosten auf Grundlage eines Angebotes mehr verlangen könne.

Haben die AN Erfolg? Nein!

Auch in II. Instanz gibt das OLG Köln (Beschluss vom 19.10.2022, Az. 11 U 247/21) dem AG Recht.

Der AG hat einen Anspruch auf Schadensersatz gem. §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB. Der AG verlangt nämlich Ersatz für Mangelfolgeschäden, die sein Integritätsinteresse betreffen. Für solche Schäden gilt die Rechtsprechung zum Ausschluss fiktiver Mängelbeseitigungskosten nicht. Diese Rechtsprechung ist u. a. deshalb gerechtfertigt, weil der Besteller, der die Mängelbeseitigung durchführen will, durch den Vorschussanspruch gem. §§ 634 Nr. 2, 637 BGB vor der Notwendigkeit einer Vorfinanzierung geschützt ist. Einen solchen Vorschussanspruch gem. §§ 634 Nr. 2, 637 BGB hat der Besteller aber nicht, wenn er einen Mangelfolgeschaden beseitigen will. Vorschuss kann an Stelle der Nacherfüllung geltend gemacht werden, nicht für die Beseitigung von Mangelfolgeschäden. Soll der Besteller hierfür nicht in die Vorfinanzierung gezwungen werden, muss die Bemessung des Schadens nach den fiktiven Kosten zugelassen werden.

Der BGH hat in seiner Grundsatzentscheidung vom 22.02.2018 die Möglichkeit der Schadensbemessung nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten lediglich für den Schadensersatzanspruch statt der Leistung gemäß §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB sowie die hiermit in engem Zusammenhang stehende Architektenhaftung gemäß §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB für Mängel der Architektenleistung, die sich im Bauwerk verkörpert haben, verneint.

Fazit:

Die Rechtsprechung zum Ausschluss fiktiver Mängelbeseitigungskosten gilt nicht für Mangelfolgeschäden an Bauteilen außerhalb des Gewerks des Unternehmers. Diese Schäden betreffen nicht das Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, sondern das Integritätsinteresse, und die Kosten ihrer Beseitigung sind nicht vom Nacherfüllungsanspruch und vom Vorschussanspruch erfasst.

Die erforderliche Abgrenzung zwischen Leistungs- und Integritätsinteresse wird besonders deutlich, wenn ein Mangelfolgeschaden (sog. Weiterfresserschaden) vorliegt und sich der Besteller neben dem vertraglichen Anspruch zugleich auf § 823 Abs. 1 BGB stützen kann. Für solche Schäden ergibt sich die Möglichkeit, den Schaden fiktiv zu bemessen, bereits aus § 249 Abs. 2 S. 1 BGB (BGH, Urteil vom 17.09.2019, Az. VI ZR 396/18).

Beispiel: Ein undichter Einlauf führt zu Feuchtigkeit im Estrich.

Der undichte Einlauf ist ein Mangel, der sich im Gewerk des Unternehmers realisiert hat und darf nicht nach fiktiven Kosten bemessen werden. Die Feuchtigkeit im Estrich stellt einen Mangelfolgeschaden außerhalb des Gewerks des Unternehmers dar, der nach fiktiven Kosten bemessen werden kann.

Die Aufspaltung kann zu Abgrenzungsschwierigkeiten führen.

Die Entscheidung des OLG Köln ist noch nicht rechtskräftig. Gegen die Entscheidung haben die AN Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt (BGH, Az. VII ZR 215/22). Es bleibt daher die Entscheidung des BGH abzuwarten.

Zur Autorin:

Rechtsanwältin Isabel Rothe ist zugleich Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht. Sie ist deutschlandweit tätig und vertritt die Interessen von namhaften Bauunternehmungen.