Bauträger und Schlüsselfertighaus -Anbieter werben oftmals mit einem „Rundum-Sorglos-Paket“ und einem Pauschalpreis für die Erstellung eines Bauvorhabens. Die Auftraggeber nehmen diese Aussage nur gern allzu wörtlich und lehnen, mit Mehrkosten konfrontiert, die Zahlung regelmäßig ab.
Es stellt sich also immer wieder die Frage, was ist vom Pauschalpreis umfasst und welche Leistungen sind gesondert zu vergüten?
Mit dieser Frage hatte sich auch das OLG Celle in seiner Entscheidung vom 26.11.2021 – 14 U 100/21 zu befassen.
In dem vom Gericht entschiedenen Fall hatte der Bauträger vom Erwerber eines Reihenhauses die Erstattung der von ihm verauslagten Hausanschlusskosten für Strom, Wasser und Fernwärme i.H.v. rund 10.000 Euro verlangt. Dies begründete er mit dem Argument, dass Erschließungs- und Anliegerbeiträge nach dem Bauträgervertrag Sache des Erwerbers sind. Dem Vertrag lag eine funktionale Baubeschreibung zu Grunde in der lediglich beschrieben war, dass die Versorgung mit Heizung und Warmwasser über einen Fernwärmeanschluss erfolgt und Erschließungs- und Anliegerbeiträge vom Erwerber zu zahlen sind. Da der Erwerber die Hausanschlusskosten nicht zahlen wollte, erhob der Bauträger Klage – jedoch ohne Erfolg.
Anschlusskosten, die dem Bauträger des zu errichtenden Hauses während der Bauphase dafür entstanden sind, dass er gegenüber dem Versorgungsträger seinerseits die Errichtung der Hausanschlüsse veranlasst hat, kann der Bauträger im Rahmen eines Pauschalpreisvertrags grundsätzlich nicht nachträglich auf den Erwerber abwälzen, wenn dem zugrundeliegenden Vertrag eine solche nachträgliche Übernahmeverpflichtung nicht zu entnehmen ist. Der Erwerber dürfe – so das OLG Celle - nach dem allgemeinen Verständnis davon ausgehen, dass der Bauträger derartige Kosten im Vorfeld kalkuliert und bei der Bildung des Pauschalpreises berücksichtigt hat, sodass etwaige Hausanschlusskosten mit der Zahlung des Pauschalpreises mitabgegolten seien.
Der Umfang der Leistungspflichten des Bauträgers oder Bauunternehmers ergibt sich aus dem Bauvertrag und den Vertragsbestandteilen. Der Leistungsinhalt bestimmt sich dabei nach dem Leistungsziel, also der Verpflichtung des Bauträgers das vertraglich vorgesehene Objekt herzustellen. In diesem Zusammenhang hat er alle notwendigen Bau- und Planungsleistungen sowie wirtschaftlichen Leistungen zu erbringen, die zur ordnungsgemäßen Erstellung des Objekts erforderlich sind. Sind dazu Leistungen notwendig, die im Vertrag oder in sonstigen Vertragsunterlagen nicht beschrieben werden, müssen sie ohne Aufpreis erbracht werden.
Nach der Entscheidung des OLG Celle könne der Erwerber aufgrund der Formulierung in der funktionalen Baubeschreibung erwarten, dass Wasser- und Fernwärmeanschluss bei Objektübergabe funktionstüchtig vorhanden sind, ohne dass dafür noch weitere Kosten auf ihn zukommen. Bei den, in der Leistungsbeschreibung ausgenommenen, Erschließungs- und Anliegerbeiträgen handele es sich gerade nicht um die Hausanschlusskosten.
Fazit:
Der Pauschalpreis erfasst nicht immer zwangsläufig die Hausanschlusskosten!
Die Entscheidung des OLG Celle zeigt, dass es maßgeblich auf die Formulierung des Leistungsverzeichnisses ankommt. Der Umstand, dass die Parteien eines Bau- oder Bauträgervertrags einen Pauschalpreis für die Leistungserbringung vereinbart haben, bedeutet nämlich nicht zwangsläufig, dass es keine zusätzlichen vergütungspflichtigen Mehrleistungen geben kann und der Bauunternehmer / Bauträger ein Rundum-Sorglos-Paket schuldet. Welche Leistungen der Unternehmer zu dem Pauschalpreis schuldet, ergibt sich nämlich regelmäßig aus der Leistungsbeschreibung – auch beim Pauschalpreisvertrag. Vorsicht ist allerdings geboten bei einer funktionalen Leistungsbeschreibung. Hier sollte der Bauträger auflisten, welche Leistungsbestandteile nicht vom Pauschalpreis beinhaltet sind.
Zur Autorin:
Rechtsanwältin Nicole Gräwer ist Partnerin und Gesellschafterin der Kanzlei EISENBEIS PARTNER. Als Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht vertritt sie deutschlandweit führende Bauunternehmen und Architekturbüros. Dazu berät sie öffentliche Auftraggeber und Bieter in allen Belangen des Vergaberechts.
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