Wann muss ein Bauvertrag notariell beurkundet werden?

Bekanntermaßen muss ein Kaufvertrag über ein Grundstück notariell beurkundet werden, um Wirksamkeit zu entfalten, geregelt in § 311b Abs. 1 S. 1 BGB. Demgegenüber bedarf ein Bauvertrag, mit dem sich der Unternehmer lediglich verpflichtet, Bauleistungen bzw. Werkleistungen auf einem Grundstück zu erbringen, naturgemäß keiner notariellen Form. Die Unterscheidung ist eigentlich eindeutig.


Dass es jedoch Fallkonstellationen gibt, die sich rechtlich nicht derart einfach einordnen lassen, zeigt ein Fall, den das Kammergericht am 09.02.2021 (21 U 126/19) entschieden hat.


In dem vom Kammergericht entschiedenen Fall plant ein Bauunternehmen auf einem Grundstück ein Mehrfamilienhaus zu errichten, Wohneigentum an den einzelnen Wohnungen zu bilden und die Wohnungen einzeln durch Bauträgerverträge zu veräußern. Der Inhaber des Bauunternehmens ist zugleich Eigentümer des Grundstücks. Das Bauunternehmen schließt mit einem Erwerber einen privatschriftlichen Vertrag über die Planung und Bauüberwachung („Baubetreuungsvertrag“) bezogen auf die Errichtung einer Wohnung auf dem besagten Grundstück zum Preis von 240.000 €. Wenig später schließen der Inhaber des Bauunternehmens und der Erwerber einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über den Erwerb eines 20/100-Miteigentumsanteils an dem Grundstück zu einem Preis von 20.000 €. Als es dann zu Meinungsverschiedenheiten kommt, beruft sich der Inhaber der Bauunternehmung auf die Unwirksamkeit des notariellen Kaufvertrages und fordert die Löschung einer im Grundbuch zugunsten des Erwerbers eingetragenen Vormerkung. Zu Recht?


Ja! Die Klage hatte Erfolg. Der Erwerber wird zur Löschung verurteilt, Zug-um-Zug gegen Rückerstattung sämtlicher von ihm geleisteter Zahlungen.


Zur Begründung führt das Kammergericht aus, dass der Baubetreuungsvertrag eine rechtliche Einheit mit dem Grundstückskaufvertrag bilde, da beide Verträge derart miteinander verknüpft seien, dass das Grundstücksgeschäft vom Bauvertrag abhänge und mit diesem "stehe und falle". Dies bedeute, dass der Bauvertrag von wesentlicher Bedeutung für den Inhalt des notariellen Kaufvertrages sei, sodass auch der Bauvertrag einer notariellen Beurkundung bedurft hätte. Dabei sei nicht erforderlich, dass die Parteien des Kaufvertrages mit denen des Bauvertrages identisch sind, solange der Leistungserbringer des Bauvertrages maßgeblichen Einfluss auf die Durchführung des Kaufvertrages habe. Da es an einer notariellen Beurkundung beider Verträge fehle, seien beide Verträge wegen Verstoß gegen § 311b Abs. 1 S. 1 BGB nichtig und unwirksam.


Fazit:

Die bei Bauträgerverträgen geltende notarielle Form kann nicht dadurch "ausgehebelt" werden, indem der Grundstückskauf und die Bauleistungen in separaten Verträgen geregelt werden. Wenn beide Verträge voneinander abhängig sind, und insbesondere der Grundstückskaufvertrag geschlossen werden muss, um den Bauvertrag erst zu ermöglichen, so müssen beide Verträge notariell beurkundet werden. Ansonsten besteht nämlich auch für den Bauträger die Gefahr, dass sich der Erwerber im Streitfall auf die Unwirksamkeit beider Verträge beruft und eine Rückabwicklung begehrt.


Zum Autor:

Rechtsanwalt Jörg Bach ist Gesellschafter und Partner der Kanzlei EISENBEIS PARTNER.

Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentums-recht und vertritt deutschlandweit namhafte Bauunternehmen bei der Durchsetzung ihrer Rechte.


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