Verwalter und Wohnungseigentümer werden häufig mit der Frage konfrontiert, wie mit Gewährleistungsansprüchen von Eigentümern gegen den (teilenden) Bauträger wegen Mängeln des Bauwerks umgegangen werden soll.
Der BGH hat mit Urteil vom 11.11.2022 (Az V ZR 213/21) nunmehr für Rechtssicherheit gesorgt. Der Grundsatz ist der, dass Nacherfüllungsansprüche gegen den Bauträger – im Urteil des BGH ging es etwa um die Beseitigung von im Boden vorhandenen Altlasten und Schadstoffen – jedem Eigentümer persönlich zustehen. Es handelt sich nicht um Ansprüche der Gemeinschaft, die sie nach § 9a II WEG selbstständig geltend machen kann.
Allerdings hat die Gemeinschaft die Möglichkeit nach §§ 18 I, 19 II Nr. 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss solche Nacherfüllungsansprüche der Eigentümer an sich zu ziehen, um sie dann im Namen der Gemeinschaft gegen den Bauträger geltend machen zu können.
Ganz nebenbei hat der BGH in dem vorgenannten Urteil angemerkt, dass jedem Eigentümer ein vollständiger Anspruch auf Nacherfüllung – und nicht nur anteilig gemäß dem Miteigentumsanteil – zusteht. In dem Beispiel des BGH hätte somit jeder Eigentümer alleine auf vollständige Beseitigung der Altlasten klagen können.
Fazit:
Solange kein sogenannter „Vergemeinschaftungsbeschluss“ vorliegt, mit dem die Gemeinschaft die Geltendmachung von Nacherfüllungsansprüchen an sich gezogen hat, ist nur der betroffene Eigentümer berechtigt, den Bauträger auf Nacherfüllung in Anspruch zu nehmen.
Aus Sicht des Bauträgers können Forderungen der WEG in einer solchen Konstellation zurückgewiesen werden.
Achtung: Sofern es nicht um die Nacherfüllung geht, sondern um Schadensersatz oder Minderung des Kaufpreises, geltend die dargestellten Grundsätze nicht ! Hier kann sogar eine geborene Kompetenz der Gemeinschaft vorliegen, sodass ein Gemeinschaftsbeschluss nicht notwendig ist, sondern die Gemeinschaft unmittelbar die Minderung geltend machen kann (und muss).
Zum Autor:
Rechtsanwalt Serdar Koc ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er berät und vertritt deutschlandweit WEG-Verwalter und gewerbliche Großvermieter.
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